首先说说 principal residence 这个词的中文翻译。很多人都把这个词翻译为“自住房”，顾名思义就是自己住的房子嘛，和出租房相对。自住房，如果翻成英文，大概相当于 personal residence （个人住宅）。有人可能有多个 residences (住房)，比如郊区一座大宅，是 primary residence，平时住；市里一间公寓， 是 secondary residence，进城办事的时候住，或者给在城里上学的孩子住；山里一座 cottage，度假时住；有些雪鸟，可能还在佛罗里达有套房子。这些其实都属于自住房。
但自住房不能都是principal residence，因为自打1982年起，每个家庭就不能同时拥有两套 principal residence。
所以我把 principal residence 翻译成“主要住宅”，这个看上去和 primary residence差不多；但是 principal residence 是税法上的概念，在一座住宅被指定为（designate）主要住宅的年份里的增值，享受免税待遇（principal residence exemption）。
这篇文章只能对主要住宅 principal residence 这个话题讲个大概，更多细节内容，请大家看CRA的官方网站 Principal residence and other real estate。
主要讲一下几个方面：
- 主要住宅需要满足的条件；
- 免税额的计算；
- 联邦税法第45条的税权选择
一、主要住宅需要满足的主要条件
产权房
对房子拥有产权这一点作为主要住宅的条件应该是比较显而易见的。大家都知道，主要住宅的认定或者指定，主要是在税务上免除资本增值税，如果是租来的房子，或者是别人家的房子，增值贬值跟您半毛钱关系都没有。不过，拥有产权，不是说拥有100%的产权。跟其他人共同拥有的房产，如果满足其他条件，也可以认定为主要住宅，当然，可以指定为主要住宅的，也只有属于您本人的那部分。
自住房
另外一个条件就是一年当中一般会住在那里。房主您，或者您的配偶、儿女住在里面都可以。这里的配偶指的是税法上承认的配偶（事实婚姻的同性或异性配偶），也包括前任。 这个条件，只要一年当中住过就满足了，不一定要很长时间，比如山里的度假屋，周末去住一两个晚上，也算满足这一条件，就算不时出租，赚点外快，也不妨事。
如果拥有某处房产的主要目的是赚取收入，那么这个物业通常不可以指定为主要住宅。不过，即使拥有房子的主要目的是赚取收入，如果是出租给自己的子女居住，这种情况下，只要满足其他条件，也是可以指定为主要住宅的。
主要住宅的类型
- 独立屋
- 度假屋
- 公寓
- 双联（duplex）或多联（multiplex）住宅中的一套
- 活动房屋，等；
而且主要住宅也不限定在加拿大境内，在外国的自住屋，也可以被指定为主要住宅。
当然，能够作为主要住宅享受免资本增值税的待遇，还需要您指定它作为主要住宅。
二、主要住宅免税额的计算以及申报
从2016年开始，出售主要住宅的时候，无论房子的升值是否需要交税，都要在售出当年报税截至日期之前指定并项税务局申报。如果需要交税，也需要如期交税。报税时，需要填写附件三（Schedule 3）和T2091(IND)表 – 指定一处房产作为主要住宅。
计算主要住宅的免税额，适用下面的公式：A * (B /C) .
A是资本增值（出售所得减去成本）， B是纳税人实际居住在该房屋的年数 加1 （这就是所谓 +1规则），C 指纳税人拥有该房屋的年限。加一规则，主要是考虑到纳税人换房的年份，会出现同一年拥有两处房产同时作为主要住宅的情况。受限于一年只能指定一处房产作为主要住宅的规定，在实际居住年限上加一，就不至于出现在换房的那年有部分资本增值被征税的情况。
举例来说，老李2009年花20万买了一套condo，一直住在那里；2019年出售，净得35万，同年换成house。在2019年报税的时候，老李就需要在报税的时候填写联邦税表的附件三和T2091(IND)表，计算免税的增值金额，实际拥有11年，居住11年，可以指定该condo从2009年至2018年作为主要住宅：
（350,000 – 200,000) * ((10+1)/11) = 150,000.
也就是说资本增值的全额免税。这样，老李的第二套主要住宅就可以在2019年被指定为主要住宅了。
三、Section 45 elections 税法第四十五条的税权选择
在加拿大，当房子的用途发生改变的时候，就会在税法上产生一个 deemed disposition 的效果。deemed disposition （视同出售）这个词，在税务规划上来说，是个常客。比如人去世了，他/她的所有财产要经历这么一个过程；从税务居民变成非税务居民，个人大部分财产也会被“视同出售”。什么是视同出售呢？它的意思是说，一项资产以市价出售，而后以市价再次购买。大家都知道，出售所得(proceeds of disposition)同购买该项资产的价格差额，就是资本增值 (capital gain) 或者资本损失 （capital loss），通常需要缴纳增值税（抵扣其他资本增值）。
联邦所得税法第45条第一款规定，房子改变用途，应该视同以市价出售，同时以相同的价格再次购入。由此产生的资本增值或者损失应当计入纳税人的当年收入。
不过，立法者大概考虑到房子改变用途时，房主实际上并没有拿到任何现金，真要交税恐怕会给房屋的所有人造成经济上的困难。于是呢，在紧跟的两款里面，赋予房屋所有人两项重要的税权选择（elections）。
Elections 这个词在税法里面出现的时候，不做选举讲。我看有人把它翻译成“税权选择”，在没有想到更好的中文词汇之前，就暂时用这个吧。税权选择，是法律赋予纳税人的一项权利，纳税人可以根据自己的意愿，在法律授权的范围内主动提出与法律默认规则不同的做法。比如继承配偶的财产，直接以成本价继承，但是配偶也可以自己主动提出按照市价继承，也就是该财产所产生的资本增值或者损失适用在已故配偶身上。
住宅出租，可以选择适用第45条第二款
联邦所得税法第45条第二款的税权选择（election）适用于将自住房改变用途成为出租房的情况，根据这一款的规定，纳税人在将自己的住房改变用途，用于赚取出租收入的时候，可以选择继续指定该房屋作为自己的主要住宅 (principal residence)，为期四年，期满之后，满足一定条件时，还可以延期四年。只要在报税的同时附上一封信，说明选择适用联邦所得税法第45条第二款的规定，继续指定该房屋为主要住宅即可。
举例来说，老李在2020年由于新冠疫情的影响，丢了工作，后来在外省找到一份工作，于是举家迁出。由于当地房价高企，老李打算先租房居住，暂时不准备在当地买房。在当年报税的时候，老李可以选择适用联邦所得税法第45条第二款的规定，继续指定该住房为自己的主要住宅。如果老李在四年后搬回来，那么在该房屋出售的时候，就可以免除所有的资本增值税。
不过，选择适用税法第四十五条第二款，一定要满足一下条件：
- 出租收入如实报税；
- 不可以提取折旧；
- 不能指定其他物业作为自己的主要住宅；
- 期间必须是加拿大税务居民或者推定税务居民（deemed resident）
出租变自住，可以选择适用第45条第三款
联邦所得税法第四十五条第三款规定，出租房改变用途成为主要住宅时，根据该条第一款的规定，需要就资本增值纳税，但是纳税人可以选择在房屋最终出售的时候再交税。而且，在提出这项税权选择时，还可以指定该物业作为自己的主要住宅，为期四年。选择适用第三款的规定，应该在出售该房屋的当年报税截止日期之前提出申请，或者，如果CRA要求您做出申请的日期更早的话，就应该根据该更早的日期。
当然，选择适用第四十五条第三款的规定也是有条件的：在1984年以后的年份里，不可以提取折旧。当然，在指定该出租屋作为主要住宅的年份，不可以指定其他物业作为主要住宅。第三，指定该房屋作为主要住宅的年份，您也一定得是加拿大的税务居民才行。非税务居民是在加拿大是没有主要住宅的税务优惠的。
总结一下：自住变出租，可以选择适用第四十五条第二款，必须在改变用途的当年提出；出租变自住，可以选择适用第四十五条第三款，秩序在房屋出售的当年报税截止日期前提出就可以。
