许多房东朋友们趁着去年（2020年）的低利率，把自己投资房的贷款做了加按（refinance），或是拿钱出来再投资房产，或是为了锁定更低的利率。有关加按的好处，可参见老王前文 房东们，你们加按了吗？
大家都知道，在房贷到期之前加按，通常是会产生罚金的。这个就是prepayment penalty。银行为什么要罚款呢？
贷款对于提供贷款的银行来说，是一项投资，通过为房贷客户提供贷款赚取利息收入。绝大多数的投资都是有风险的，无风险的投资，比如以政府的主权信用担保的债券，对本国人来说基本上是没有风险的。但是，所谓无风险，也只是当投资者持有其债券到偿付日时可以保证拿回本金及利息。除了损失本金和利息的风险之外，投资者还要承担通货膨胀的风险。若干年后拿回的钱，购买力有没有下降呢？
房屋抵押贷款对贷出机构来说，有若干种风险。其风险之一，就是客户的违约风险 （default risk），这也是为什么银行在批准贷款之前又要查信用、又要看收入，就是为了控制这类风险；另外一种风险就是reinvestment risk（再投资风险），这种风险的主要来源就是房贷客户在房贷到期前偿还贷款（prepayment）。
什么是再投资风险呢？客户正常还贷还回来的钱，银行需要再次贷出去，但能以什么样的利率放贷，银行无法预知。如果拿到钱的时候利率降了，银行的收益就会受到影响。当然，这种风险是由房贷的基本特性决定的，作为放贷的金融机构，这样的再投资风险是预先知道的，所以是可控的。但是对于prepayment，也就是房贷的提前偿付，银行无法预知其金额以及时机，无法预知的风险就意味着更大的风险。提前偿还的贷款，一来可能失去本来更高的利息（大家通常是在利率下降的时候才来加按）；二来，再次贷出这笔钱，又会增加各种成本。那么如何化解这种风险呢？银行的办法就是，向房贷客户收取提前偿付罚金（prepayment penalty）。
对于浮动利率，银行收取的提前偿付罚金通常是提前偿还金额三个月的利息。而固定利率的罚金则通常需要计算利息差（interest rate differential），这个金额通常要比浮动利率的罚金为高。
如果您的投资房贷款做了加按，银行收取的罚金，以及为此付出的各种费用，可以作为费用抵税吗？
答案是不一定。而且对于罚金和其他的相关费用的处理也有不同。
我们这里说的是投资房贷款加按，但是加按出来的款项用于什么目的就决定了其是否可以作为费用抵税。加按的金额用于投资赚取收入的，可以抵扣；用于个人消费的，或者其他不可以创造应纳税收入的，则不可以抵扣。
具体怎么抵扣呢？
原则上，罚金超出原本应该支付的利息的部分，不可以作为费用抵扣。可以抵扣的部分，可以按照直线法或者现值法计算，分摊在原贷款期限剩余部分。比如原期限为五年的房贷，在第二年加按时被收取的罚金，可以作为利息支出分摊在剩下的三年里面。
除了罚金之外，加按通常还会产生诸如房产评估费、公证费等其他一次性的费用，这些费用也不可以在费用发生的当年作为费用抵扣，而是要分摊在五年，按每年20%的比例作为费用抵扣收入。不满一年的，按比例分摊。
具体如何操作，请咨询专业会计师，或者联系老王。
