出租房的报税与投资贷款

关于出租房的报税,老王曾经写过两篇关于出租房折旧的小文章,

出租房不应该报折旧?错了,错了! 说的是出租房应不应该报折旧的问题。

出租房的折旧 这篇讲了出租房如何折旧的问题。

今天,老王要讲讲出租房的报税,以及报税和投资的关系。如果是公司拥有出租物业,报税的规则会有不同,老王就不讨论了,这里只说个人报税,作为被动收入的房租收入。

关键词:出租房报税,投资,房屋贷款。

一、出租房的报税

出租房的报税,老王在这里只能说个大概,更多、更详细的内容,可以参考联邦税务局(CRA)的房租收入指南

两个比例

第一个%,是您占该房屋多少的产权。有些朋友自己是owner,或者夫妻双方共有产权,但是房租收入100%由收入较低的一方报税。这种做法在合法性上是有待商榷的。

第二个%,是多少属于个人使用的份额。如果房子是纯出租的,那么就不存在房屋费用在个人和出租之间分摊的问题。许多duplex的房主都是自己住楼下,楼上出租,那么就需要确定一个适当的比例。这个比例一旦确定,就不好轻易改变。将来房子出售的时候,如果指定该duplex为主要住宅,这个比例将决定多少比例的房屋增值享受免税待遇。

房屋折旧(capital cost allowance, CCA)

可以参见前面提到的两篇文章。

出租房不应该报折旧?错了,错了!

出租房的折旧

要点:一般情况下,应该选择折旧;如果考虑改变房屋用途,变成主要住宅,那就别折旧了。这一点我们在后面谈到贷款的时候,还会提到。

出租房的费用

出租房的费用主要就是房贷的利息、地税、学校税、维护保养、除草扫雪、水电煤气、保险、招租广告费用等。

需要注意的是,房主个人的劳动,不能算做费用。同样的一件事情,请人做,付的费用可以抵扣收入;自己做了,就不可以给自己付费。

汽车费用的抵扣:如果有多处物业,可以算一些费用。

如果房子提供家具、电器,这些都可以计提20%的折旧费用。

支出算当年费用 (current expenses) 还是资本性支出 (Capital expenses)

在出租物业上支出的费用,倒底是当年作为费用抵扣呢?还是作为资本性支出计入房子成本,进行折旧,也就是分摊在若干年。由于作为费用抵扣在税务上的优势,自然税务局不能让您把所有支出都作为费用在当年抵扣收入。那么如何判断一项支出究竟是当期费用呢?还是资本性支出?

当期费用主要指经常发生的费用,比如扫个雪、漆个栏杆什么的。

资本性支出主要是指那些能够带来长久利益的支出,比如铺设一个加热车道或者换个栏杆,那就一定是资本性支出了,不能当年作为费用。

大概有这么几个标准:

一)是不是可以带来长久的好处?这个前面说了;

二)是房屋维护呢?还是改善房屋?如果只是恢复成原来的样子,比如楼梯水泥脱落,花钱修了,那就是当年的费用;要是把水泥楼梯换成木楼梯或者金属楼梯,那无疑就是资本性支出了。

三)产生费用的是物业的一个部分?还是单另的资产?买个炉头、冰箱,那就是资本性支出;如果房子的电线老旧,重新排线的费用,一般属于当期费用。

四)实在无法确定,看看金额。比如换个房顶。这个算什么费用呢?换个屋顶,可能需要花费一两万,这个相对于房子的价值,还是比较大的,基本上都应该算做资本性支出。如果是年久失修,房顶漏雨,干错换了个新的,恐怕就又要算做当期费用了。具体怎么做,请咨询专业人员,视具体情况判断。

如果支出某项费用的目的是为了出售房屋,那么大概率要算作资本性支出了。

还有一个方面也要考虑。如果您考虑继续买房投资的话,考虑抵扣出租收入的费用的时候,就要换一副马甲了。如何平衡少交税与保持贷款能力是个很重要的问题。

利息是否可以抵扣收入

出租房的贷款利息都可以抵税吗?答案是要看情况。

买投资房的时候贷的款,利息是可以抵税的。加按(refinance)投资房去买投资房或者去炒股的,利息也是可以抵税的。自住房加按做投资房首付的,利息也可以抵税。但是如果拿投资房加按的利息去买自住房或者作为个人消费之用,那就不能够抵税。

大家尽管对号入座。

出租房收入报的越低越好吗

往下看。

二、出租房投资贷款

很多朋友已经买了或者打算买多套投资房。大家都知道,房屋贷款通常都是要考虑借款人的收入的。按照目前央行的压力测试利率,普通人的贷款能力大概是收入的5倍左右。比方说,您的收入是10万,那么您的自住房贷款通常不会超过50万。如果您的自住房已经有了50万的贷款,那么您就没法贷款买投资房了。所以呢,大家如果想投资房产,那么自住房的贷款余额越小越好。最好在自住房上加按一个Home equity line of credit,以备不时之需,取用之后,随时还款;也可以转为房贷(mortgage)。

在自住房的贷款余额较小的情况下,贷款买投资房就很方便了。因为投资房是有收入的。在做压力测试时,不同银行对于如何计算出租房的收入有不同的标准。对于标的物业(subject property),也就是要贷款购买的物业,通常的做法是租金收入只能算50%,但是房贷的还款和地税、电费等则是100%算入债务(condo费算50%),这样算下来,通常都需要个人的贷款能力来补偿的。也有只考虑房贷还款金额的。

举个例子来说,老李是个高级程序猿,每月有10,000块的收入,自住房房贷每月还款$1,500, 地税学校税每月$400,电费每月$200,没有车贷。他的TDS计算就是这样的:

(1,500+400+200)/10,000 = 21%

如果老李打算买第一套投资房,首付20%,价格60万,出租房的月租金收入$3,500。按照4.79%的压力测试利率,30年的摊还期(amortization),每月房贷还款 $2,500。如果只考虑50%的租金收入和100%房贷供款,老李的TDS就是:

(1,500+400+200+2,500)/(10,000+1,750) = 39.15%

老李在买了第一套出租房之后,觉得房产是个很好的投资,于是第二年决定再买一套投资房。这个时候,银行在计算TDS的时候,除了老李的自住房和这个标的物业之外,还要考虑老李的第一套投资房的收入(亏损)情况。

老李买了第一套投资房之后,报了税,他的T776上的数字差不多是这样的:

收入:$30,000

利息:$7,560

地税:$3500

学校税:$600

保险:$1,500

算下来,出租收入$16,900。 按照老李的收入,这些收入,要交大概$8,000的税(边际税率47.46%),大家说老李应该怎么做才可以少交税呢?

对了,提取折旧是可以少交税的。

不少人可能会通过增加一些其他费用的办法来减少出租纯收入。这样做,对于老李的后续投资房的贷款能力有什么影响呢?

银行在进行压力测试时,计算债务偿付比例,对于已有的投资房,通常会采用T776上的数字,并作相应调整。比如,在T776的净收入上加上利息,加上折旧,减去房贷供款,再减去一定比例的空置率和坏账率(5%到15%不等)。最后得到的数字,就会加在个人收入上。

举例来说。老李的投资房按1.60%的利率来计算,每月供款$1678,全年一共$20,136。那么老李出租房的收入经过调整以后就是:

$16,900 + 7,560 – 20,136 – 5%*30,000 = $2,824

因为算下来是正数,那么这个$2,824就会加在老李的个人收入上,用来计算他下一套投资房的贷款额。就会相应增加老李的贷款能力。

那么,如果老李在报税的时候,加上了1,500的广告费用,500块会计费用,2,000块的维护费,那么他的出租收入经过银行调整,可能就是这样的:

2,824 – 1,500 – 500 – 2,000 = – 1,176

在压力测试时,老李的收入就会减少这个数字。当然老李的贷款额度也会相应减少。如果这个数字(叫它现金流也行)是正数,如果有足够的首付款,那么老李就可以一直贷下去(当然银行对于多套物业的套数有限制)。如果现金流是负数呢,老李的贷款能力就会逐渐萎缩。

有兴趣的话,大家可以自己计算一下上面的两个正负现金流对老李贷款能力的影响金额。

所以,在报出租房收入的时候,如果有继续投资物业的需求,那么一些可有可无的费用,能不报就不报;一些能报资本性支出的,就不报当期费用。这样,就能更好的保护自己的后续贷款能力。

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