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在本文开始前， 我想请问大家一个问题，有没有在申报出租收入的时候，报过出租房的折旧费用CCA？或者有没有问过你的会计师，要不要报CCA？
如果你问了，我敢打赌，会计师百分之一百会跟你说，不要报出租房折旧。为什么呢？TA会跟你说，在加拿大，房屋基本上都是一直在增值的，等到你出售房屋的时候，以前的折旧就得百分之一百地加到你的收入里，这个就叫CCA recapture。加上出售房屋的资本增值，你的税阶可能会到顶，那么你要交很高很高的税！所以是不划算的。所以最好不要报。
如果你的收入已经是顶级税阶了，那就报折旧吧。
（当然提取过房屋折旧的出租房，在转成principal residence的时候，会有些复杂，这个跟本次话题无关，我们以后有机会再说。）
那么，会计师说的对呢？还是不对呢？当然了，大家看过我的标题了，那自然是不对了，是吧。
会计师只是从税务的角度来考虑，自然是交税越少越好。有人说，少交税的途径只有两个，一个是偷税漏税；第二个，就是少挣钱。第一个是违法的，咱不做；第二个，您是愿意少挣钱少交税呢？还是多挣钱多交税呢？
老王今天谈出租房折旧，除了戴着会计（CPA）的眼镜看问题，同时也戴着投资（CFA）, 和财务规划（Financial Planner）的帽子。那作为房贷经纪如何看待出租房的折旧问题呢？大家可以参考这篇 出租房的报税与投资贷款。
出租房产应该报折旧吗？
其实也不尽然。会计师说的是有道理的。在低收入的时候申报的房屋折旧，适用的是比较低的税率。对一般的工薪阶层来讲，如果个人收入七八万，在魁北克就是40.5%的边际税率（20%省税+20.5%的联邦税）（魁北克居民有16.5%的联邦税返还，这里为了叙述方便，我们就不考虑了）。在房屋出售的时候，应纳税的资本增值部分，很容易把你的税阶送到50% （24%省税+26%联邦），甚至顶级税率58.75%（25.75%省税+33%联邦）。这样看，当然不合算。
举个例子就更直观了。
出租房成本60万，可折旧部分为40万（土地成本不可以折旧），出租20年，每年折旧，20年下来，折旧总共是192 366$，总共省了77 908$的税款（假定40.5%的边际税率）。就是192 366*40.5% = 77 908$.
20年后房屋以100万售出，那么这些CCA，192 366$都要全部加到收入里面，我们假定这时候的边际税率是50%，那么这虚增的收入就要缴纳 192 366 *50% =96 183$的所得税。
算下来，77 908 – 96 183 = （18 275$），亏了一万八。
换句话说，现在少交的税款，在将来还得还回去。不但要还回去，很可能还要从给自己兜里拿钱出来补贴。
现在的问题是，这样的理解正确吗？
你应该已经猜到了，这样的理解是错误的。至少不完全正确。
猜你也可能喜欢我的个人报税系列的几篇文字：
为什么呢？
金钱的时间价值Time value of money
我们在谈到钱在今天和将来的对比的时候，就一定不可以避开一个概念：TVM ： time value of money，金钱的时间价值。什么意思呢？其实就是说，今天的一块钱，要比一年后的一块钱更值钱。
也就是说，我们在这20年中省下来的这七万八千块钱，到了20年后，就不在是七万八千块了，拿这七万八和20年后的九万六相比，就相当于拿一只鸡蛋和一只母鸡比哪个更值钱。
那么，到底这七万八和和20年后要交的税款九万六千哪一个更值钱呢？也就是说，如果我们把这省下来的税款投资了，20年后交完recapture的所得税，还能拿到多少呢？我做了一个Excel文件，我们一起来看看。
出租房报折旧更合算
简单交代一下这个投资房的基本情况。房价是60万，80%贷款，利息4%，25年还清，每年还款30 726$。房产除去土地的价值也就是可折旧部分是40万，折旧采用Class 1, 4%的折旧率。房租每月2 500$，地税每年5 000$，保险等费用1 500$，假定收入和费用以每年2%的幅度增长。节省下来的税款的投资年收益率为6%。 我们假定这些投资都是免税的（比如存在TFSA账户当中）。投资房的持有年限为20年。
个人的边际税率假定40.5%。为什么定这个数字呢？30%的税率，说明收入只有四万或更少，这样的收入，银行通常不会贷48万给你买出租房。更高的税率对说明我们的观点没有帮助。
由于房屋折旧不可以造成或者增加个人出租房屋的亏损，所以我们的折旧最多只能把出租收入变成零收入。
我们可以看到，二十年后，节省下来的税款的投资连本带利得到了136 187$，这个比房屋出售时的recapture纳税额多出来了四万块。也就是说，通过出租房折旧，总共获得额外收益四万。
当然，你说这个投资收入免税，不公平。那么我们把这个投资收入的6%算成税后，也就是6%*（1-40.5%）= 3.57%，看是不是还是折旧划算。
那么我们再看一下，如果持有40年，会是怎么样呢？
如果持有40年的话，节省下来的税款的投资收益就更可观了。
我们还是用税后的收益来算，也是一笔不小的额外收入。
出租房的财务规划考虑
当然，有时候客观情况可能不容许持有出租房太久，比如意外身故，那么所有财产都会被推定出售（deemed disposition），岂不是就亏了？这里，就要用到保险了。我们只要买一个10万的临时寿险T20，一旦意外身故，需要交的Recapture税款就不用愁了。根据朋友的计算，非吸烟者的40岁男性，T20的10万保额，每年的保费只有183$.
那么，你在想，这事不错啊，我报了房屋折旧，可以多这么多的收益。但是，我还是觉得房屋出售的时侯交这么多税不甘心。十万块，一年有这么多收入，过得也挺滋润啊。那么，有这么几个方面可以考虑：
- 在明确要出售的时候，就不要报折旧了，因为折旧省下来的税需要投资一段时间才能抵消更高税阶带来的更高税负；
- 如果有可能，在出售房子的当年，同时出售一些有资本亏损的资产，这样就以和房子的资本增值相抵，减少应纳税收入；
- 可以选择在个人收入比较低的年份出售（比如自己休一整年假，这样就能省不少税）
- 在收入较低的年份，不要买RRSP，或者买了但是报税时不用，在卖房那年使用；
- 如果是夫妻共有的话，那两个人再分摊一下，就又有可能省下不少税。
结语
总结一下，一般而言，出租房报折旧，如果只考虑出售时的Recapture tax的话，在长期持有的情况下，报折旧要比不报折旧更合算。折旧省下来的的税款，可以拿来投资，正常的投资收益在十几二十年的时间里，就足以抵消更高税阶带来的高税负。持有时间越长，收益越客观。如果出现意外身故的情况，一个临时的寿险就可以提供很好的保障。
