出租房的折旧

以前写过一篇文章,出租房不应该报折旧?错了,错了!讨论了一下出租房在报税的时候应不应该折旧的问题。前几天在一个微信房东群里谈到这个话题,大家讨论很热烈。那我就跟大家伙儿普及一下出租房折旧的一些基本知识,顺便也聊聊投资物业的税务问题。关于出租房折旧需要考虑的各种因素,我会在另外一篇文章里介绍。

一、什么是折旧?

我们先说说折旧是怎么回事。折旧本身是个会计概念。生产、经营活动中使用的生产资料,包括土地、厂房、机器设备、工具以及原材料等。这里的土地、厂房和机器设备都属于固定资产,而原材料则不属于固定资产,因为后者在生产活动当中会被消耗掉,转化成其他产品。通常固定资产的使用周期都会超过一年(如果一年不到就要失去使用价值了,那就是耗费品,不是固定资产)。固定资产在生产当中,其价值的体现或者实现的过程都超过一年。因为有些固定资产在生产当中会变得老旧、过时、不能继续使用,或者随着时间的推移,虽然还能用,但是由于技术更新等原因,会被自然淘汰,失去其使用价值。这部分固定资产就是可折旧资产(depreciable property)。厂房、机器设备就属于这一类,而土地则不属于。

在会计上有个原则,叫配比原则(matching principle),或者叫收入支出的匹配原则。就是说,一个会计期间获得的生产经营的收入,应该与当期产生的费用相匹配。生产当中使用的水电费、人工等都要相应计入成本。而固定资产的使用价值通常会延续很长时间,所以就相应的每年折算一部分计入成本,这个就是折旧(depreciation)

具体到出租物业的折旧,由于物业投资的成本分两个部分,一部分是土地,另外一部分是建筑本身。土地不是可折旧资产,只有建筑部分可以折旧。当然出租屋里提供的家具、电器等也属于可折旧固定资产,可以提取折旧。这部分折旧不属于我们这次讨论的主题,就不讨论了。

二、出租物业的税务问题

我们讨论倒底要不要折旧的问题,说白了就是如何合理避税、延税和少交税的问题。那我们先看看出租房的税务问题。

1)资本增值税

大家都知道,自住房有一套可以作为主要住宅,享受资本增值免税的待遇。这里顺便提醒大家一下,自住房不等于主要住宅(principal residence)不是所有自住房都免资本增值税。你可以有若干套自住房,比如郊区有个大house,市里面有个condo,山里面有个cottage,都是自己住的,不是出租物业。正常情况下,一个家庭每年只能指定一套自住房作为主要住宅来享受免增值税的待遇。其他的自住房有了增值,是不能免税的。很多人都说自住房免税,这是不对的。而且,自住房如果亏了,资本亏损时还不能抵税!如果时两套房子,一套赚了,一套亏了,你还不能拿赚的去抵亏的部分!亏了,自己消化;赚了,政府等着收税呢!

出租物业在出售的时候,有资本增值,要交增本增值税;亏了,可以和其他资本增值相抵消。比如一套60万的房子,扣除各种售房费用之后得了100万,那么按照现在50%的应纳税比例 (inclusion rate),(100 – 60)* 50% = 20万,也就是说20万应该计入应纳税收入,按照你的边际税率交税。

我们为什么首先说资本增值税呢?因为这个部分,只要增值了,不管你的物业有没有提折旧,都是要交税的。当然提没提折旧可能会影响到适用的税率,这个我们后面也会考虑。

说了资本增值税,我们看看平时出租房收入怎么报税。

2)出租收入纳税

大家都是守法的居民,出租收入都会主动去报税。我没说公民,因为我们谈的是税务问题,只涉及到税务居民身份问题,和你的国籍无关。关于税务居民这个话题,大家可以参见我的其他文章和视频( 加拿大个人所得税介绍系列之一:税务居民中国公民在加拿大居住183天之后就都成了加拿大的税务居民了?

出租房报税,当然会涉及到收入以及费用的问题。房租以及车库的租金,当然算作收入,贷款的利息(注意,不是房贷支出)、地税、学校税、水税、保险、广告、经纪人佣金等都是费用支出。请人扫雪、割草以及日常维护等也都是正常的费用,可以抵税。甚至你请会计师帮你报税的费用,也是你的出租房的费用。

如果你的房子包含若干套住宅,你本人住在其中的一套,那么各种费用要按照实际居住面积进行合理分摊。

出租物业还有一项费用,大家大概已经猜到了,就是折旧费用。

3)出租物业折旧

我们来看看折旧的问题。出租房提供的家具、电器等设备,都可以折旧。当然我们今天只管房屋本身的折旧。

可折旧部分的价值

前面也说了,折旧只是针对建筑本身的,土地不属于可折旧资产,所以,提取房屋折旧的第一步就是要弄清楚可折旧部分的金额。比如房子买来是60万,那么怎么算土地值多少?房子值多少呢?这个我们就可以看看房子的市政估价。比如市政估价是45万,土地15万,房子30万,那么这60万就可以这么分配:

60 * 30/45 = 40属于房子本身;而60 * 15/45 = 20就是土地的成本。也就是说,我们这座房子的可折旧部分的金额是40万。

折旧率(CCA Rate)

倒底算多少折旧费用好呢?这个政府都定好了。税法把可折旧资产按照类别分成了若干类,根据购入年份以及房屋材质等的不同,出租物业可能被归入第一类,第三、六、三十一或者32类。1987年以后购入的出租物业大多归入第一类,这一类的折旧率是4%。

如何计算折旧费用

提取折旧费用,是你的权利,不提呢,是你的自由。就好比申报收入是你的义务,报支出是你的权利。当然你可以只尽义务,不享受权利,税务局不会要求你一定要报折旧。不报没关系,报多了税务局不干。那么报多少怎么算呢?

这里有几个概念要先了解一下。UCC – undepreciated capital cost(未计提折旧的资本成本)。比如我们的40万房产价值,第一年提了400 000*4%*50% = $8 000 的折旧费用。这个50%就是50%规则,或者半年规则(half-year rule),也就是说第一年只能提取正常比例50%的折旧费用。那么在第一年年底的时候,这个UCC 就等于400 000 – 8 000 = $392 000,在第二年计算折旧费用的时候就按照这个数字乘以折旧率。而提取的这部分8 000的费用,就是CCA, Capital Cost Allowance的首字母缩写。

我们可以看到,除了第一年由于用了半年规则是个例外,后面的年份每年可以计入折旧的费用逐年递减。这种折旧方法就是加速折旧法(declining balance method)。当然,我们可以在这个允许的数值内选取任意数值作为我们的折旧费用。不过,还得遵守另外一个规则,你能够提取的折旧费用,不能超过除了折旧费用以外的净收入,也就是说,不能因为提取折旧而产生出租损失。

上面的表格当中的CCA列里面的数字,是你根据你往年提取折旧的数值在当年可以提取的折旧的最大值,如果你前几年没有提取最大值,那么后面的年份可以提取折旧的费用最大值就会相应增加。比如第一年没提,第二年提了2 000,那么后面的数字就会产生变化。

三、出租物业的出售

假设在前面买的60万的房子在十一年以后出售,抛去费用,净得100万,这部分怎么报税呢?在这十一年间总共提取了$112 887的折旧费用(出售的年份不能提取折旧),年初UCC的值是$287 113。

资本增值

资本增值部分是100 – 60 = 40万,按照应计入收入的50%计算,那么有20万应该算入当年收入。

CCA Recapture (折旧返还)

如果售价超过了买入的成本,那么这提取的所有折旧就成了CCA Recapture(我把它临时翻译成折旧返还,大伙儿凑合着理解一下)。那么前面提到的折旧 $112 887应该全额计入应纳税收入。

也就是说,该出租物业当年的应纳税收入金额就是 200 000 + 112 887,再加上当年的出租净收入。

Terminal loss (最终损失)

当然能增值也有可能贬值,如果最后这套房子只卖了40万,那么怎么报税呢?房子的售价比买入价低,那自然就没有资本增值了,这部分就变成了资本亏损。

假定土地没有升值,还是值20万,那么 400 000 – 600 000 = (200 000)这部分亏损的50%可以用来抵扣应纳税部分的资本增值。

售价中属于房子的部分是$200 000,售价减去UCC是负数,200 000 – 287 113 = (87 113),这个就是terminal loss。这部分可以用来抵扣当年的出租收入,出租收入不足以抵扣的,算作出租损失,可以用来抵扣其他收入。

这里的讨论,因为篇幅和时间问题,比较概括地讨论了一下出租房折旧方面的基本知识。仅供参考。

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